南都物业（603506）深度分析报告

核心逻辑

中国首家登陆A股的物业服务企业（2018年上市），浙江省物业管理协会会长单位，独立第三方物业服务商。核心概览在于"基本盘稳健+利润弹性释放+科技投资布局"三重驱动：一方面，物业基础服务基本盘稳固，2025年在管项目681个、签约面积9000.74万平方米，覆盖住宅、商写、城市服务全业态，营收18.62亿元（同比+3.15%），经营性现金流1.05亿元；另一方面，2025年归母净利润9924.96万元（同比+353.09%），利润暴增主要得益于安邦护卫股价上涨带来的公允价值变动收益（非经常性损益约5378万元，扣非净利润仅4546.96万元，同比+11.36%），利润弹性已初步释放。此外，公司投资云象机器人（成为最大机构股东）、联合设立"赛智助龙基金"布局AI赛道、子公司乐勤楼宇推出无人机房屋外立面评估服务，科技布局逐步成型，中长期有望从传统物业向"空间运营+科技服务"综合服务商转型。

核心定位

市场化运营的独立第三方物业服务企业，中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。成立于1994年，2018年在上交所上市（代码603506），是中国首家A股上市物业企业。业务覆盖40余城市，以"一体两翼·生态+科技"战略为引领，物业基础服务为基础，物业增值服务和资产管理服务为两翼，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

市场共识 vs 分歧

市场主流观点认为，物业行业已从"规模扩张"进入"提质增效"阶段，头部企业放缓外拓步伐，深耕在管项目提效。南都物业作为独立第三方物业龙头，商写项目占比超60%（新签面积中商写占比超60%），客户结构优质，抗地产周期能力较强。2025年净利润同比暴增353%，市场关注度提升。

市场分歧在于：看多者认为安邦护卫股权投资收益+物业提效+科技投资布局将推动利润持续增长，2026Q1归母净利润4770.82万元（同比+61.82%），延续增长势头；看空者认为2025年利润暴增主要依赖非经常性损益（安邦护卫股价上涨），扣非净利润仅4546.96万元（同比+11.36%），核心物业业务利润增长有限，且物业行业毛利率普遍偏低（14-16%），人力成本上升持续压缩利润空间。

多空辩论

看多理由：

1. 商写项目占比高、客户优质：20

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