欧亚集团（600697）深度分析报告

核心概览

一句话逻辑：欧亚集团是东北地区区域零售龙头，拥有长春欧亚卖场等标志性商业资产，2025年营收67.54亿元在商贸行业排名第4，但受存货与投资性房地产减值拖累，归母净利润由盈转亏至-5180万元，核心关注点在于区域消费复苏能否带动主业盈利修复，以及重资产模式的估值重估空间。

市场共识 vs 分歧：

• 市场共识：公司作为东北区域零售龙头，实体门店网络具有区域壁垒，主力门店零售额同比增长4.05%（高于全国社零增速），现金流表现稳健（经营性现金流11.32亿元，同比+5.86%）。
• 分歧：分歧集中在重资产模式的价值判断——公司大量投资性房地产和自有物业的账面价值是否被低估？减值计提是否充分？以及消费复苏背景下盈利能否快速修复。
• 多空分歧核心：看多者认为公司净资产雄厚（每股净资产14元）、估值处于低位（PB约0.8-0.9倍），重资产有重估空间；看空者认为零售行业整体承压，公司ROIC仅3.26%、资本回报效率低，且2025年计提6580万元减值预示资产质量存在压力。

催化剂时间表（未来6-12个月）：

时间	催化剂	影响判断
2026年8月底	2026年中报披露	验证盈利修复趋势是否延续
2026年全年	东北区域消费刺激政策落地	影响社零增速和公司营收
持续跟踪	投资性房地产估值变化	重资产价值重估的关键变量
2026年	数字化转型进展	线上线下融合能否提升经营效率

多空辩论：

• 看多理由：①每股净资产14元，PB低于1倍，安全边际充足；②经营性现金流11.32亿元，现金流创造能力强于利润表现；③主力门店零售额增速高于全国社零，区域竞争力仍在。
• 看空理由：①2025年营收同比下降3.67%，连续两年下滑趋势未扭转；②ROIC仅3.26%，资本回报效率长期偏低；③计提6580万元减值，资产质量存在不确定性。
• 判断：当前估值反映了市场对零售行业整体偏悲观的预期，但公司现金流稳健、区域地位稳固，若消费复苏持续，盈利修复存在弹性。

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一、公司基本概况与商业模式拆解

1.1 公司概

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