京投发展（600683）深度分析报告

核心概览

京投发展的核心概览在于重大资产重组预期下的估值重构：2026年3月公司宣布拟将全部房地产开发业务相关资产及负债转让予控股股东北京市基础设施投资有限公司（京投公司），交易完成后将不再从事房地产开发业务，正式转型为轨道科技与TOD运营服务商。这一重组若落地，公司将从"亏损房企"转变为"北京轨交资产运营平台"，估值体系将发生根本性变化。

市场共识 vs 分歧：

• 市场共识：京投发展作为北京国资控股的TOD轨道物业开发商，在剥离亏损地产业务后有望轻装上阵
• 市场分歧：剥离后保留的核心资产价值几何？TOD运营服务能否支撑当前估值？重组对价是否公允？
• 多空分歧核心：重组是价值释放还是资产掏空？

催化剂时间表（未来6-12个月）：

时间	催化剂	影响判断
2026年Q2	重组方案细节披露（对价、资产范围）	验证重组公允性
2026年H2	重组股东大会审议	重组推进关键节点
2026年底	重组完成、新业务方向明确	转型落地
持续	北京TOD土地储备获取	新业务增长验证

多空辩论：

• 看多理由：①北京国资委直属企业，控股股东京投公司持有北京轨道交通核心资产，重组后资产注入预期强；②2026年4月15日、17日连续涨停，市场资金认可重组逻辑；③当前PB约1.3倍（按净资产27.28亿元/市值约36亿元计算），处于历史低位
• 看空理由：①2025年归母净利润-12.16亿元，连续三年亏损，累计未弥补亏损25.55亿元；②存货399亿元（占总资产70%），北熙区等项目去化压力大；③重组后保留资产规模有限，新业务盈利模式尚不清晰

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一、公司基本概况与商业模式拆解

1.1 公司概况

京投发展股份有限公司（简称"京投发展"）前身为"京投银泰"，后更名为现名。公司注册地址为宁波市海曙区，办公地址在北京朝阳区银泰中心。公司最终控制人为北京市国资委，控股股东为北京市基础设施投资有限公司（京投公司），持股比例40.00%。

公司是以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股上市公司，始终聚焦TOD（Transit-Oriented D

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