报告目录
核心概览催化剂时间表多空辩论一、公司基本概况与商业模式拆解1.1 公司概况1.2 历史沿革1.3 股权与治理1.4 核心资产二、上涨逻辑三、业务结构分析与价值诊断3.1 各业务板块拆解3.2 百货零售业务模式拆解3.3 房地产开发业务3.4 罗森便利店业务四、核心受益环节与竞争格局4.1 行业地位4.2 竞争格局4.3 护城河分析五、隐性资产挖掘与估值5.1 隐性资产清单5.2 隐性资产估值六、隐藏的业务逻辑6.1 表观业务 vs 真实盈利来源6.2 交叉补贴逻辑
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中央商场（600280）深度分析报告
核心概览
中央商场的核心特征在于"高负债重资产百货企业+便利店第二曲线"的双轨格局。公司是一家拥有近90年历史的南京本土百货零售企业，2005年被雨润集团收购后成为其旗下A股上市平台。当前公司处于多重矛盾交织的状态：一方面，百货主业持续萎缩，2025年营收同比下降6.99%至21.37亿元，归母净利润亏损扩大至3.93亿元，资产负债率高达97.14%；另一方面，与日本罗森合作的便利店业务已覆盖南京和安徽两大区域，门店总数超过500家，成为公司转型的重要方向。
市场共识在于中央商场的百货主业面临结构性挑战——传统百货业态在电商冲击和购物中心崛起的双重挤压下持续萎缩，2024年限额以上百货店零售额同比下降2.4%，是各零售业态中下滑最明显的。分歧在于：看多观点认为公司持有的18家门店物业位于各城市核心商圈，资产价值被严重低估，且罗森便利店业务具备成长空间；看空观点则认为公司高达97%的资产负债率、13.19亿元累计未弥补亏损以及控股股东雨润集团的债务风险，使公司基本面持续恶化。
催化剂时间表
| 时间 | 催化剂 | 影响判断 |
|---|---|---|
| 2026年5月20日 | 2025年度业绩说明会 | 管理层对亏损收窄和转型进展的表态 |
| 2026年5月27日 | 年度股东大会 | 担保议案、董事聘任等关键事项表决 |
| 2026年中报 | 便利店业务门店数和营收数据 | 验证第二曲线成长逻辑 |
| 2026年下半年 | 地产存货去化进展 | 减值压力是否缓解 |
多空辩论
看多理由：
- 资产价值被低估。公司18家百货门店中8家为自持物业，位于南京新街口、徐州、淮安等城市核心商圈，平均持有成本约2500元/平方米，按当前商业地产估值标准，潜在重估价值远超账面价值。
- 罗森便利店业务具备规模效应。截至2025年中期，南京罗森295家门店、安徽罗森224家门店，合计超过500家，已实现南京区域基本全覆盖，并向合肥等城市延伸。
- 经营现金流相对健康。2025年经营活动现金流净额3.59亿元，同比增长14.25%，表明主业运营仍能产生正向现金流入。
看空理由：
- 资产负债率97.14%，净资产仅2.73亿元且同比缩水6
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