*ST金科（000656）深度分析报告

核心概览

*ST金科的核心概览在于：全国首家通过司法重整实现风险化解的"千亿级"上市房企，2025年12月重整计划执行完毕，净资产由负转正（从-286.83亿元升至41.56亿元），已申请撤销退市风险警示。公司正从传统房地产开发向"科技驱动的不动产综合运营商"转型，轻资产代建业务已初见成效。

2025年年报显示，公司归母净利润293.25亿元，但核心利润来源于债务重组收益约726亿元（一次性非经常性损益），扣非后归母净利润为-355.76亿元。营业收入68.84亿元，同比下降75.02%。这一"账面盈利"反映的是会计处理结果，而非经营基本面的实质性改善。

市场共识 vs 分歧

市场共识：金科股份通过司法重整成功化解债务危机，净资产转正满足了摘帽条件。公司作为曾经的TOP10房企，品牌影响力、产品力和项目管理能力仍有一定基础。轻资产代建业务新增签约45个项目，管理面积467万平方米，预计合同收入超7.1亿元，为转型提供了新的增长方向。

市场分歧：

• 看多观点认为，司法重整完成后公司轻装上阵，代建业务和产商轻资产业务有望逐步贡献稳定利润；若房地产行业企稳，存量项目去化将带来现金流改善。
• 看空观点认为，293亿元净利润几乎全部来自债务重组收益，扣非后亏损355.76亿元说明经营面仍在恶化；房地产销售业务同比下降75.68%，新开工和拿地几乎停滞，未来营收持续萎缩风险较大。

多空分歧的核心：轻资产转型能否在1-2年内建立起可持续的盈利模式？存量项目去化和代建收入能否覆盖运营成本和债务利息？

催化剂时间表

时间	催化剂	影响判断
2026年5-6月	深交所摘帽审批结果	若获批摘帽，将恢复市场信心，流动性改善
2026年8月	2026年中报披露	验证扣非后亏损是否收窄，代建收入贡献
2026年下半年	房地产销售政策进一步放松	若政策力度加大，存量项目去化加速
2026年	代建项目交付进度	45个新增代建项目的合同收入兑现情况

多空辩论

看多理由：

1. 司法重整成功完成：涉及债务规模1470亿元、债权人超

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