我爱我家（000560）深度分析报告

核心概览

一句话逻辑：我爱我家的核心概览在于"非贝壳系第一大房产经纪龙头+资管业务（相寓）现金流压舱石+核心城市二手房市场复苏弹性"三重属性叠加，公司是国内存量房交易大周期中A股稀缺的纯正标的。

市场共识 vs 分歧：

• 市场共识：我爱我家是国内非贝壳系第一大房产经纪龙头，A股唯一主板上市的房产居住服务企业。二手房经纪业务在核心城市市占率稳步提升，资管业务（相寓）在管房源超34万套，出租率95%以上，构成稳定的现金流基础。
• 市场分歧：2025年全年归母净利润-9,663万元（由盈转亏），主要受"相寓优选"新产品采用净额法确认收入影响，营收从125.4亿元降至104.8亿元（-16.4%）。市场分歧在于：这是否属于"会计处理变化导致的表观亏损"？2026年Q1已实现归母净利润545万元（尽管同比-13.07%），是否意味着最坏时刻已过？
• 多空分歧核心：看多认为核心城市二手房交易量复苏+资管业务规模扩张将驱动业绩反转；看空认为房地产中介行业整体承压，贝壳等巨头竞争加剧，公司2025年亏损暴露出盈利模式的脆弱性。

催化剂时间表（未来6-12个月）：

时间	催化剂	影响判断
2026年半年报	相寓业务GTV和利润率数据	验证资管业务盈利质量
2026年Q3	核心城市二手房成交量趋势	验证经纪业务复苏弹性
2026年全年	营收能否重回110亿元+	验证业务规模恢复
持续跟踪	房地产政策（限购放松、房贷利率）	行业景气度核心变量

多空辩论：

• 看多理由：①国内存量房买卖市场交易规模约7-8万亿元，预计2030年前突破10万亿元，租赁市场规模2030年有望突破3万亿元；②相寓在管房源34.52万套，出租率95%+，是行业领先的资管平台；③2026年Q1北京、上海二手房成交套数分别同比增长18%、19.1%，核心城市市占率稳步提升。
• 看空理由：①2025年归母净利润-9,663万元（由盈转亏），营收下降16.4%；②房地产中介行业整体承压，贝壳等巨头竞争加剧；③核心城市二手房价格仍在下跌（北京、上海1-3

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