城市传媒（600229）深度分析报告

核心概览

一句话逻辑：城市传媒核心风险在于"出版主业下滑+商业地产空置+2025年首亏预警"——公司2024年营收24.33亿元（同比-9.64%），归母净利润8,486万元（同比-79.19%），2025年预计首亏（-3.5亿至-4.5亿元）。教辅图书收入下滑，商业地产空置率走高致运营亏损，主业销售额下滑。公司主营图书出版、报刊发行、商业地产，是青岛地区出版龙头，但多重利空叠加，基本面极度恶化。

市场共识 vs 分歧：

• 市场共识：公司主营图书出版、报刊发行、商业地产，2024年营收24.33亿元（-9.64%），净利润8,486万元（-79.19%）。2025年预计首亏（-3.5亿至-4.5亿元），主因教辅图书收入下滑、商业地产空置率走高、运营亏损。公司旗下有城市传媒广场等商业地产项目，但空置率上升，租金收入下降。
• 主要分歧：看多观点认为（极少）：出版主业受政策保护，商业地产空置率走高是短期现象，若2026年好转，业绩有望修复；看空观点认为：教辅图书收入下滑是长期趋势，商业地产空置率持续走高，2025年首亏几乎确定，基本面极度恶化，存在退市风险警示可能。
• 多空辩论核心：本质是"出版政策保护+商业地产短期空置"与"教辅下滑+空置率持续走高+首亏确定"之间的博弈。当前市场一致看空，风险极高。

催化剂时间表（未来6-12个月）：

时间	催化剂	影响判断
2026年4月	2025年报披露	预计首亏（-3.5亿至-4.5亿元）
2026年	商业地产空置率下降	核心变量
持续	教辅图书收入止跌	主业修复
持续	退市风险警示	生存关键
持续	国资支持政策	理论支撑

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一、公司基本概况与商业模式拆解

1.1 公司概况

青岛城市传媒股份有限公司（简称"城市传媒"）主营图书出版、报刊发行、商业地产。公司是青岛地区出版龙头，旗下拥有出版社、报刊社、城市传媒广场等资产。图书出版以教辅为主，商业地产以城市传媒广场为主。

1.2 历史沿革与风险爆发

公司原为青岛出版集团资产，后改制上市。2

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