新大正（002968）深度分析报告

核心概览

一句话逻辑：国内"公建物业第一股"，聚焦城市公共建筑物业服务，正通过大额并购（9亿元级）寻求业务转型突破，但连续三年净利润下滑的困境尚未扭转。

核心定位：新大正物业集团股份有限公司是国内为数不多的独立第三方物业管理企业（不依赖开发商），专注于城市公共建筑（学校、医院、场馆、交通枢纽等）的物业服务运营和管理。公司以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，综合实力位居中国物业服务百强企业前12名，是重庆第一家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业。

市场共识 vs 分歧：

市场对新大正的看法整体偏谨慎。公司连续三年归母净利润下滑（2023年-13.83%、2024年-2.2%、2025年-16.61%），2025年营收首次下降（-11.03%），基本面承压明显。当前股价约11.93元，总市值约27.5亿元，PE-TTM约29倍，在物业管理行业中估值偏高。

分歧在于：（1）公司拟进行约9亿元的重大资产重组（收购标的尚未明确），市场对并购能否带来业绩改善存在较大分歧；（2）公司作为独立第三方物业企业，不依赖开发商的模式在当前地产下行周期中具有防御性，但公建物业赛道的增速天花板相对较低；（3）2026年Q1营收7.84亿元（+5.54%），出现企稳迹象，但净利润数据尚未披露，能否持续改善存疑。

多空辩论：

看多理由：（1）公司是少数不依赖开发商的独立第三方物业企业，在地产下行周期中具有天然防御性；（2）2026年Q1营收出现正增长（+5.54%），业绩拐点可能正在形成；（3）约9亿元重大资产重组若成功落地，有望打开新的增长空间。

看空理由：（1）连续三年净利润下滑，2025年归母净利润仅0.95亿元（-16.61%），经营质量持续恶化；（2）2025年经营现金流净流入1.21亿元，同比-15.26%，回款压力加大；（3）应收账款占总资产比例超四成（2026年Q1末），资产质量存在隐患；（4）PE-TTM约29倍，在利润下滑背景下估值缺乏支撑。

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一、公司基本概况与商业模式拆解

上下游关系

新大正的上游主要为物业管理所需的各类供应商：保洁用品、安保装备、绿化养护材料、设备维保服务商、人力资源外包服务商等。上游供应商分散，公司对上游

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