富森美（002818）深度分析报告

核心逻辑

一句话逻辑：成都区域家居卖场龙头，凭借125万平方米自持物业构建"收租+赋能"双轮驱动模式，在行业整体承压背景下，以超高分红率（80%+）和极低负债率提供类债防御属性，同时通过数字化转型和"成就商户"战略寻求增量突破。

核心定位：富森美是西南地区最大的中高端家居建材卖场运营商，自营卖场规模超125万平方米，主要经营业态包括中高端家具馆、中高端建材馆、品牌家居独立大店等。公司以自持物业租赁为核心商业模式，辅以装饰装修工程、营销广告策划、委托经营管理等增值服务。2025年实现营业收入11.99亿元，同比下降16.14%；归母净利润5.55亿元，同比下降19.52%；毛利率62.96%。

市场共识 vs 分歧：

• 市场共识：家居卖场行业受房地产下行周期拖累，营收承压是确定性趋势；富森美凭借自持物业的低成本优势和高分红政策，具备类债券配置价值。
• 分歧点：市场对富森美能否在行业寒冬中实现逆势增长存在分歧。乐观者认为公司数字化转型和"成就商户"战略将打开新增长空间；悲观者担忧房地产持续低迷将导致商户退租、空置率上升。

多空辩论：

• 看多理由：
  1. 2026Q1净利润同比激增161.99%至3.87亿元，高分红规划锁定2026-2028年每股分红不低于0.8元，分红比例超80%，股息率显著高于行业平均；
  2. 自持物业模式下，公司资产负债率极低（约15%），无有息负债，现金流充沛，抗风险能力远强于依赖租赁物业的竞争对手。
• 看空理由：
  1. 2025年营收同比下降16.14%，2026Q1营收同比下降21.75%，家居消费市场持续萎缩，公司收入端压力未见缓解；
  2. 公司主要收入来源于成都市场，区域集中度高，若成都房地产市场持续低迷，将直接影响商户入驻意愿和租金水平。

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一、公司基本概况与商业模式拆解

上下游关系

富森美的上游主要是物业建设和装修服务商，公司拥有125万平方米自持物业，固定资产折旧和维护成本相对固定。下游客户主要包括两类：一是入驻卖场的品牌商户（家具、建材、家装企业），二是终端消费者。公司与商户的合作模式以租赁为主，辅以委托经营管理、营销推广等增值服务。2025年公司举办超380场

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