世联行（002285）深度分析报告

核心概览

世联行是境内首家登陆A股的房地产综合服务商，成立于1993年，深耕房地产服务领域超过30年。公司当前处于深度转型期，坚定推进"大交易+大资管"双核心战略，大资管业务（物业管理、公寓运营）占比已超40%，成为抵御行业风险的"压舱石"。作为珠海市国资委实际控制的企业，世联行与控股股东大横琴集团的协同效应持续释放。然而，公司连续5年亏损（2025年归母净利润-6.50亿元），大交易业务（案场代理、分销）受房地产行业深度调整影响持续承压，转型成效仍需时间验证。

核心定位

境内首家A股上市房地产综合服务商，从传统房地产代理向"大交易+大资管"双核驱动转型，物业管理与公寓运营成为核心支撑。

市场共识 vs 分歧

市场共识：世联行作为房地产综合服务头部企业，在行业调整期展现出一定韧性，大资管业务稳步扩张，但大交易业务受行业下行影响持续承压，亏损幅度扩大。

市场分歧：

• 看多观点认为：大资管业务占比超40%，物业管理、公寓运营等细分赛道竞争力提升；珠海市国资委背景提供资源支撑，与大横琴集团协同效应释放；应收账款大幅压缩41%，财务结构稳健，资产负债率仅32.64%。
• 看空观点认为：连续5年亏损，2025年亏损扩大至6.50亿元，核心盈利能力缺失；大交易业务（案场代理、分销）受行业下行影响持续萎缩，市场份额收缩；两大核心业务协同效应不足，转型成效存疑。

多空辩论：

• 看多理由：① 大资管业务营收占比超40%，在管收费面积从929万平增至1095万平（+17.87%），公寓管理房间从10992套增至14427套（+31.25%）；② 珠海市国资委实际控制，与大横琴集团协同效应释放，2025年拿下深圳深港国际科技园、佛山德邻里保障房等重大政企项目；③ 应收账款大幅下降41%至3.65亿元，资产负债率仅32.64%，借款余额仅100万元，财务风险可控。
• 看空理由：① 连续5年亏损，2025年归母净利润-6.50亿元（亏损同比扩大228.58%），核心盈利能力缺失；② 大交易业务收入10.63亿元（同比-27.48%），案场代理销售额611.56亿元（同比-16.41%），分销收入5.69亿元（同比-34.44%），业务持续萎缩；③ 经营现金流由正转负（-

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