天保基建（000965）深度分析报告

核心概览

一句话逻辑：天保基建是天津港保税区唯一的区属国有控股上市房企，深耕滨海新区"未来社区+主题园区"双主业，2025年在天津滨海新区商品住宅成交面积、套数、金额均位列第一，但土地储备仅9.91万平方米，面临转型压力与资产整合预期。

市场共识 vs 分歧

市场对公司认知度较低，研报覆盖极少。市场共识在于：（1）公司是天津港保税区唯一的A股上市平台，具备国资背景和区域垄断优势；（2）2025年营收28.04亿元（+10.79%），归母净利润1921万元（+14.04%），业绩小幅改善；（3）资产负债率55.57%（剔除预售房款后48.47%），低于房地产行业平均水平。

分歧在于：（1）土地储备仅9.91万平方米（约148亩），2025年全年没有拿地，未来增长可持续性存疑；（2）公司提出"一体两翼、两商两融、三元衍生"战略思路，探索转型但进展缓慢，市场对其转型方向（医药科技、航空投资等）能否落地存在分歧；（3）当前股价约3.73元，低于每股净资产（约3.9元），破净状态持续，是价值陷阱还是资产整合预期存在争议。

催化剂时间表（未来6-12个月）：

时间	催化剂	影响判断
2026年中	意境芳华项目销售进展	7亿元项目贷款到位后的去化情况
2026年	天保投控集团资产整合动作	大股东是否注入优质资产
2026年	医药科技板块业务拓展	医疗器械、中药材业务能否贡献增量收入
2026年	天津房地产政策优化	限购松绑、房贷利率下调对销售的提振
2026年	主题园区项目进展	产业园区开发与运营是否取得突破

多空辩论：

看多理由：（1）天津港保税区唯一上市平台，天保投控集团资产总额1681亿元，具备资产注入潜力；（2）2025年在天津滨海新区商品住宅成交面积、套数、金额均位列第一，区域市场地位稳固；（3）资产负债率48.47%（剔除预售房款），在房企中处于安全水平，财务风险可控。

看空理由：（1）土地储备仅9.91万平方米，2025年零拿地，按当前销售速度约1-2年即消耗完毕，增长不可持续；（2）归母净利润仅1921万元，ROE不

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